JAKARTAHYPE.COM - Apa yang terjadi pada pasar properti residensial primer di Indonesia menunjukkan tren penurunan yang cukup signifikan pada awal tahun 2026. Penjualan secara keseluruhan tercatat mengalami kontraksi tajam sebesar 25,67% secara tahunan (yoy) pada Triwulan I-2026.
Perlambatan ini merupakan pembalikan arah yang drastis, mengingat pada triwulan sebelumnya, sektor penjualan masih mampu mencatatkan pertumbuhan positif sebesar 7,83% secara tahunan. Penjualan residensial primer sendiri didefinisikan sebagai transaksi pembelian hunian baru, baik rumah, apartemen, maupun kondominium, langsung dari pengembang kepada pembeli pertama.
Penurunan penjualan yang masif ini mengindikasikan adanya tekanan serius terhadap daya beli masyarakat serta minat masyarakat untuk melakukan investasi atau pembelian tempat tinggal. Tekanan ini paling terasa pada segmen rumah tipe kecil, yang merupakan segmen paling dekat dengan masyarakat kelas menengah dan pembeli rumah pertama.
Data Survei Harga Properti Residensial (SHPR) menunjukkan bahwa penjualan rumah tipe kecil bahkan anjlok hingga 45,59% yoy, kontras dengan pertumbuhan 17,32% yoy yang sempat dicapai pada Triwulan IV-2025. Jatuhnya segmen ini mengindikasikan bahwa kelompok masyarakat produktif yang selama ini menjadi pendorong utama konsumsi domestik sedang mengalami dampak ekonomi yang paling besar.
Sementara itu, pertumbuhan harga rumah secara umum juga melambat drastis di hampir semua segmen, walau masih positif secara tahunan. Harga rumah tipe kecil hanya tumbuh 0,61% yoy, rumah menengah 0,88% yoy, dan rumah tipe besar 0,50% yoy.
Lebih mengkhawatirkan lagi, harga rumah tipe menengah justru menunjukkan kontraksi triwulanan sebesar 0,01%, meskipun penjualan rumah tipe menengah secara tahunan masih tumbuh 8,28% yoy. Fenomena ini memperlihatkan adanya ketimpangan daya tahan pasar, di mana kelompok menengah atas relatif masih mampu membeli, sementara kelas menengah bawah mulai kehilangan kemampuan daya beli untuk kebutuhan papan.
Ironisnya, pelemahan pasar ini terjadi di tengah kondisi suku bunga Kredit Kepemilikan Rumah (KPR) yang relatif stabil, berada di level 7,42% menurut catatan SHPR. Hal ini mengindikasikan bahwa masalah utama bukan semata-mata tingginya suku bunga kredit, melainkan adanya tekanan pada daya beli dan kenaikan biaya hidup secara umum.
Faktor lain yang menghambat penjualan properti residensial diuraikan oleh Bank Indonesia, menyoroti beberapa hambatan utama yang dihadapi. "Kenaikan harga bahan bangunan sebesar 20,97%, persoalan perizinan dan birokrasi 18,15%, suku bunga KPR 16,47%, proporsi uang muka tinggi 12,16%, serta perpajakan sebesar 11,28%," ujar Bank Indonesia.
Kondisi ini menciptakan tekanan ganda pada sektor properti, di mana biaya produksi meningkat tajam sementara kemampuan daya beli masyarakat justru menurun. Dari sisi pembiayaan pembangunan, kehati-hatian pengembang terlihat nyata, di mana 80,66% pembiayaan masih berasal dari dana internal mereka sendiri.
